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Nuancen bei der Kündigung eines Mietvertrags

Veröffentlicht am 16. August 2026

Nuancen bei der Kündigung eines Mietvertrags

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gilt ein Grundprinzip des deutschen Mietrechts: Mieterinnen und Mieter haben es deutlich leichter als Vermietende. Wer weiß, woran das liegt, kann eigene Rechte besser einschätzen – ganz gleich, auf welcher Seite man steht.

 

1. Kündigung durch die Mieterin bzw. den Mieter

Für Mieterinnen und Mieter ist die ordentliche Kündigung denkbar einfach: Es genügt eine schriftliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten (§ 573c BGB) – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht und ohne dass ein Grund angegeben werden muss. Das gilt für jeden unbefristeten Mietvertrag.

Wichtig ist dabei: Die Kündigung muss rechtzeitig zugehen. Maßgeblich ist nicht, wann die Kündigung geschrieben oder abgeschickt wurde, sondern wann sie bei der anderen Seite ankommt. Soll die Kündigung noch für den laufenden Monat zählen, muss sie spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen.

Beispiel: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag im April zu, endet das Mietverhältnis grundsätzlich zum 30. Juni.

Für Mietende wichtig: Wer gemeinsam mit anderen Personen den Mietvertrag unterschrieben hat, kann den Vertrag in der Regel nicht allein kündigen. Bei mehreren Mieterinnen oder Mietern müssen grundsätzlich alle gemeinsam kündigen.

 

2. Kündigung durch die Vermieterin bzw. den Vermieter

Für Vermieterinnen und Vermieter gelten strengere Regeln. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich nur möglich, wenn ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Ein bloßer Wunsch, die Wohnung anderweitig zu vermieten, eine höhere Miete zu erzielen oder eine persönlich passendere Mieterin bzw. einen persönlich passenderen Mieter zu finden, reicht nicht aus.

Typische Fälle eines berechtigten Interesses sind:

Vertragsverletzung – etwa wiederholte Zahlungsverzögerungen, erhebliche Störung des Hausfriedens oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung.

Eigenbedarf – die Wohnung wird für die Vermieterin bzw. den Vermieter selbst oder einen eng definierten Personenkreis benötigt: Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister, in Einzelfällen auch entferntere Verwandte oder Haushaltsangehörige bei besonders enger Bindung.

Angemessene wirtschaftliche Verwertung – etwa geplanter Abriss oder eine Sanierung, bei der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist. Ein bloßer Wunsch, ohne Mieterin bzw. Mieter besser verkaufen zu können, reicht dafür nicht aus.

Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben nachvollziehbar angegeben werden. Das ist für Vermietende wichtig, weil eine zu ungenaue Begründung die Kündigung angreifbar machen kann.

 

3. Vorgeschobener Eigenbedarf

Besonders riskant ist vorgeschobener Eigenbedarf.

Stellt sich nachträglich heraus, dass der angegebene Eigenbedarf gar nicht bestand, kann die Mieterseite Schadensersatz verlangen. In Betracht kommen zum Beispiel Umzugskosten, Maklerkosten, höhere Miete für eine Ersatzwohnung oder weitere Folgekosten.

Vermietende sollten Eigenbedarf deshalb nur geltend machen, wenn er tatsächlich besteht und dokumentierbar ist.

 

4. Die Sozialklausel (Härtefall, § 574 BGB)

Selbst wenn eine Kündigung der Vermieterseite grundsätzlich berechtigt ist, kann die Mieterseite der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine besondere Härte bedeuten würde.

Solche Härtegründe können zum Beispiel sein:

Das bedeutet nicht automatisch, dass die Kündigung endgültig scheitert. Das Gericht wägt die Interessen beider Seiten gegeneinander ab.

 

5. Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und die Wohnung danach verkauft, kann die neue Eigentümerin bzw. der neue Eigentümer nicht sofort Eigenbedarf geltend machen.

Es gilt eine Sperrfrist. Sie beträgt grundsätzlich drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.

Für Käuferinnen und Käufer vermieteter Eigentumswohnungen ist das besonders wichtig: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann nicht automatisch sofort selbst einziehen.

 

6. Zeitmietverträge

Ein befristeter Mietvertrag, also ein Zeitmietvertrag, ist nur wirksam befristet, wenn bei Vertragsschluss ein gesetzlich zulässiger Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt wird.

Zulässige Gründe können zum Beispiel sein:

Fehlt ein solcher Grund oder ist er nicht korrekt im Vertrag benannt, wird nicht der ganze Vertrag unwirksam, sondern nur die Befristung. Der Vertrag gilt dann als unbefristet, mit einer wichtigen Konsequenz: Die Mieterin bzw. der Mieter kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, ohne das Ende der vereinbarten Laufzeit abwarten zu müssen. Die Vermieterseite gewinnt durch die unwirksame Befristung dagegen nichts – sie braucht weiterhin ein berechtigtes Interesse für Kündigung.

 

7. Sonderfall: Erleichterte Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus

Eine wichtige Sonderregel betrifft Gebäude, in denen die Vermieterin oder der Vermieter selbst wohnt und es insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen gibt.

In einem solchen Fall kann eine erleichterte Kündigung möglich sein, ohne dass ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf oder Vertragsverletzung vorliegen muss.

Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Außerdem muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf diese besondere gesetzliche Grundlage Bezug genommen werden.

Diese Regel ist vor allem für private Vermieterinnen und Vermieter wichtig, die zum Beispiel eine Einliegerwohnung im eigenen Haus vermieten. Für Mieterinnen und Mieter ist sie wichtig, weil der Kündigungsschutz in dieser besonderen Konstellation schwächer sein kann als in einem normalen Mehrfamilienhaus.

 

8. Was passiert nach der Kündigung?

Mit Zugang einer wirksamen Kündigung ist das Mietverhältnis noch nicht automatisch sofort beendet. Entscheidend ist, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung wirkt.

Bei einer ordentlichen Kündigung endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist. Bis zu diesem Zeitpunkt bestehen die gegenseitigen Pflichten grundsätzlich weiter: Die Miete ist zu zahlen, die Wohnung darf genutzt werden und beide Seiten müssen sich weiterhin vertragsgemäß verhalten.

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis grundsätzlich sofort mit Zugang der Kündigung. In der Praxis sollte die Vermieterseite trotzdem eine kurze Frist zur Rückgabe der Wohnung setzen, damit klar ist, bis wann die Schlüsselübergabe erwartet wird.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Wohnung zurückgegeben werden. Dazu gehört in der Regel:

Ein Rückgabeprotokoll ist für beide Seiten wichtig. Es sollte den Zustand der Wohnung, Zählerstände, vorhandene Schäden, übergebene Schlüssel und offene Punkte möglichst genau festhalten.

 

Wenn die Wohnung nicht freiwillig zurückgegeben wird

Wenn die Mieterin bzw. der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht (z. B. bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), darf die Vermieterseite niemals eigenmächtig handeln – kein Austausch der Schlösser, kein Rauswerfen der Sachen, kein Absperren des Zugangs. Das wäre selbst strafbar (verbotene Eigenmacht, § 858 BGB) und würde die Vermieterseite schadensersatzpflichtig machen. Der einzige rechtmäßige Weg ist:

  1. Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben.
  2. Nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen (§ 885 ZPO).
  3. Das Gericht kann der Mieterin bzw. dem Mieter dabei noch eine zusätzliche Räumungsfrist (§ 721 ZPO) einräumen, wenn ein sofortiger Auszug eine besondere Härte bedeuten würde.

Das kann je nach Gericht mehrere Monate dauern – ein Grund, warum manche Vermietende versuchen, sich vorab per Räumungsvergleich oder Ausübung des Vermieterpfandrechts (siehe unten) außergerichtlich zu einigen.

Gibt die Mieterseite die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann die Vermieterseite für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese kann sich an der vereinbarten Miete oder an der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen orientieren. Weitere Schäden können im Einzelfall zusätzlich geltend gemacht werden.

 

Zurückgelassene Gegenstände nach dem Auszug

Zieht jemand aus und lässt Sachen zurück, darf die Vermieterseite diese nicht einfach entsorgen. Nach dem eigentlichen Auszug (oder nach einer Zwangsräumung) müssen zurückgelassene Sachen zunächst für eine angemessene Frist verwahrt werden – in der Praxis meist etwa ein bis zwei Monate. Vorher sollte die Mieterin bzw. der Mieter schriftlich zur Abholung aufgefordert werden, verbunden mit einer Fristsetzung.

Wichtig: Nach Vertragsende läuft die Miete nicht einfach unverändert weiter. Juristisch geht es nicht mehr um laufende Miete, sondern um Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB. Diese kann sich an der bisher vereinbarten Miete oder an der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen orientieren.

Entscheidend ist der Umfang der zurückgelassenen Gegenstände.

Einzelne geringfügige Gegenstände bedeuten nicht automatisch, dass die gesamte Wohnung weiter vorenthalten wird. In solchen Fällen kommen eher konkrete Kosten für Entfernung, Lagerung oder Entsorgung in Betracht.

Anders ist es, wenn Möbel, Kartons, Hausrat oder andere Gegenstände in einem Umfang zurückbleiben, der die Nutzung, Renovierung, Besichtigung oder Weitervermietung der Wohnung verhindert oder erheblich erschwert. Dann kann die Wohnung als nicht ordnungsgemäß zurückgegeben gelten. Für die Dauer der Vorenthaltung kann die Vermieterseite eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Für Vermietende bedeutet das: Der Zustand der Wohnung sollte sofort dokumentiert werden am besten mit Fotos, Zeugen, einem Protokoll und einer Liste der zurückgelassenen Gegenstände. Anschließend sollte die Mieterseite schriftlich aufgefordert werden, die Wohnung vollständig zu räumen und die Gegenstände innerhalb einer angemessenen Frist abzuholen.

Für Mietende bedeutet das: Wer nach Vertragsende Möbel oder persönliche Gegenstände zurücklässt, riskiert zusätzliche Kosten. Dazu können Nutzungsentschädigung, Räumungs-, Lagerungs-, Entsorgungs- oder weitere Folgekosten gehören.

 

9. Kautionsabrechnung

Die Mietkaution dient der Absicherung berechtigter Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sie ist keine zusätzliche Einnahme der Vermieterseite und auch keine automatische letzte Mietzahlung der Mieterseite.

Das Gesetz nennt keine feste Frist, die Rechtsprechung erkennt aber eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel bis zu sechs Monaten nach Auszug als üblich an. Solange berechtigte Gegenansprüche bestehen (z. B. noch nicht abgerechnete Nebenkosten), darf die Vermieterseite einen entsprechenden Teil der Kaution so lange zurückhalten, bis diese Ansprüche abschließend beziffert sind.

Nach Rückgabe der Wohnung muss die Vermieterseite prüfen, ob noch Ansprüche bestehen, zum Beispiel wegen:

Sind keine Ansprüche mehr offen, ist die Kaution einschließlich Zinsen zurückzuzahlen.

 

Kurz zusammengefasst

Mieterinnen und Mieter können mit drei Monaten Frist und ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermietende brauchen dagegen immer einen der gesetzlich anerkannten Gründe. Zieht jemand trotz wirksamer Kündigung nicht freiwillig aus, führt der einzige rechtmäßige Weg über Räumungsklage und Gerichtsvollzieher – niemals über eigenmächtiges Handeln. Zurückgelassene Sachen müssen zunächst verwahrt werden, bevor über sie verfügt werden darf. Und bei der Kaution darf nur der begründete, zeitwertbereinigte und belegte Schaden abgezogen werden – nicht die normale Abnutzung und nicht der volle Neuwert.

 

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die rechtliche Bewertung kann im Einzelfall anders ausfallen.

Stand: Juli, 2026

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